¿Qué gastos son deducibles en el IRPF al cambiar la hipoteca de un inmueble arrendado?
La DGT aclara la deducibilidad en el IRPF de los gastos asociados a la cancelación de un préstamo hipotecario y su sustitución por uno nuevo en inmuebles arrendados. ¿Cuáles son los gastos que puedes deducir y qué condiciones debes cumplir? Te lo explicamos…
La optimización de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF pasa por comprender qué gastos relacionados con la financiación de los inmuebles arrendados pueden ser deducibles. En este contexto, la Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido la consulta vinculante V2165/2024, en la que analiza la posibilidad de deducir ciertos gastos asociados a la cancelación de un préstamo hipotecario para sustituirlo por otro con mejores condiciones.
La consulta vinculante V2165/2024, de 9 de octubre de 2024, aborda el caso de una contribuyente propietaria de un inmueble arrendado. La propietaria evalúa cancelar el préstamo hipotecario que grava dicho inmueble y contratar uno nuevo con una entidad bancaria diferente, aprovechando condiciones más ventajosas. Esta operación conlleva los siguientes gastos:
- Comisiones bancarias por la cancelación anticipada del préstamo actual.
- Gastos de notaría y registro relacionados con la cancelación de la hipoteca.
- Costes de tasación del inmueble necesarios para formalizar el nuevo préstamo hipotecario.
La cuestión planteada es si dichos gastos son deducibles como gastos de financiación en la determinación en el IRPF del rendimiento neto del capital inmobiliario.
Según el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, son deducibles los gastos necesarios para la obtención de rendimientos íntegros del capital inmobiliario. En este caso, se considera que los gastos derivados de la cancelación de un préstamo hipotecario y la formalización de uno nuevo cumplen esta condición, siempre que el nuevo préstamo se destine exclusivamente a amortizar el anterior.
Por tanto, podrán deducirse los siguientes gastos:
- Comisiones por cancelación anticipada del préstamo inicial.
- Gastos notariales y de registro asociados a la cancelación de la hipoteca.
- Costes de tasación para constituir el nuevo préstamo hipotecario.
No obstante, será imprescindible demostrar que el nuevo préstamo tiene como único fin la amortización del anterior y que su vínculo está relacionado directamente con el inmueble arrendado.
Condiciones y pruebas requeridas
Para aplicar estas deducciones, la contribuyente deberá acreditar:
- Destino del nuevo préstamo: Este debe dedicarse exclusivamente a la cancelación del anterior, sin que existan interrupciones ni desvíos en su finalidad.
- Justificación documental: Los gastos deberán estar respaldados por medios de prueba admitidos en derecho, tales como contratos, facturas o extractos bancarios que demuestren la relación directa entre el inmueble y el nuevo préstamo.
Los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria serán los responsables de valorar las pruebas aportadas.
Aspectos relevantes
Es importante tener en cuenta que si el nuevo préstamo incluye un importe adicional no vinculado a la amortización del anterior, o si no existe continuidad directa entre ambos, la deducibilidad de los gastos podría verse afectada. Por tanto, recomendamos una revisión exhaustiva de la operación antes de proceder con la solicitud del nuevo préstamo.
Ejemplo
María es una contribuyente del IRPF que posee un apartamento arrendado en Madrid desde 2018. Este inmueble genera rendimientos íntegros del capital inmobiliario de 12.000 euros anuales. María desea cancelar el préstamo hipotecario actual que grava este inmueble (con un saldo pendiente de 80.000 euros) para contratar uno nuevo con mejores condiciones financieras.
El nuevo préstamo hipotecario que le ofrece una entidad bancaria tiene un tipo de interés más bajo y unas condiciones más favorables. Sin embargo, el cambio genera una serie de gastos:
- Comisión bancaria por cancelación anticipada del préstamo actual: 800 euros.
- Gastos de notaría y registro para cancelar la hipoteca existente: 600 euros.
- Coste de tasación del inmueble para formalizar el nuevo préstamo: 300 euros.
- Gastos de apertura del nuevo préstamo: 500 euros.
Según el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, son deducibles los gastos necesarios para la obtención de rendimientos del capital inmobiliario. En este caso:
- Comisión por cancelación anticipada: 800 euros → Deducible, ya que está directamente relacionada con la sustitución del préstamo vinculado al inmueble arrendado.
- Gastos de notaría y registro: 600 euros → Deducibles, porque son necesarios para cancelar la hipoteca inicial.
- Coste de tasación: 300 euros → Deducible, ya que la tasación es imprescindible para la formalización del nuevo préstamo.
- Gastos de apertura del nuevo préstamo: 500 euros → No deducibles, porque no están vinculados a la obtención de ingresos, sino a la constitución del nuevo préstamo.
- Rendimiento íntegro anual del arrendamiento: 12.000 euros
- Total de gastos deducibles por la operación: 1.700 euros (800 + 600 + 300)
- Rendimiento neto del capital inmobiliario:
2.000 (ingresos)−1.700 (gastos deducibles)=10.300€
María deberá conservar los siguientes documentos para acreditar la deducibilidad de los gastos:
- Contrato del nuevo préstamo hipotecario.
- Justificante de la transferencia utilizada para cancelar el préstamo inicial.
- Facturas emitidas por la entidad bancaria, el notario y el tasador.
- Extractos bancarios que muestren el uso exclusivo del nuevo préstamo para amortizar el anterior.
Conclusión
La consulta vinculante V2165/2024 reafirma que los gastos asociados a la cancelación de un préstamo hipotecario y la formalización de uno nuevo son deducibles en la medida en que contribuyan a la obtención de rendimientos del capital inmobiliario. Este criterio refuerza la necesidad de documentar adecuadamente la operación y su finalidad para garantizar el cumplimiento de los requisitos fiscales.
Si tienes dudas sobre la aplicación práctica de estas deducciones o necesitas asesoramiento para realizar esta operación, no dudes en contactarnos.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
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